『もし自分の不動産の売却を依頼するとしたら、どこの業者に任せますか?』
そんな見方から不動産会社を見てみると・・・。
実は不動産会は、売買や仲介などそれぞれの得意分野が違います。不動産会社を分類すると・・・?
| 仲介 |
売買物件の仲介
賃貸物件の仲介、管理
投資用物件の仲介
店舗、事務所、倉庫など事業用物件の仲介
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| 分譲 |
マンションデベロッパー（主に居住用）
マンションデベロッパー（投資用マンション）
開発業者（大規模な土地区画分譲や一戸建て分譲）
建売業者（小規模開発）など
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| 買取＆再販 |
新築売れ残り物件の買取再販
中古物件の買取再販（リフォームやリノベーション後に販売）
中古物件、土地の買取再販（現状のまま販売）
競売物件の買取再販 など
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| 専門系、その他 |
企画開発業務
不動産特定共同事業、不動産投資ファンド
オフィスビル、テナントビル、商業施設の運営
投資有効活用業務
不動産競売、任意売却専門
建築業者の兼業 など
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不動産の売却を依頼するのは、売買物件の仲介業者になります。
さらにこの中からそれぞれの得意分野が分かれます。
売買物件を取り扱う仲介業者
| ❶ |
土地や一戸建てを中心に取り扱う業者
中古マンションを中心に取り扱う業者
投資用物件を中心に取り扱う業者
買取り業者へ物件を持ち込むこと（業販）を中心に取り扱う業者
新築マンションなどの販売業務をデベロッパーから請け負う業者（代理業者）
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| ❷ |
居住用物件に強い業者
事業用物件に強い業者
投資用物件に強い業者
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| ❸ |
売却の依頼を受けるのが得意な業者（物上げ業者、元付業者）
購入希望者を見つけるのが得意な業者（客付業者）
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それぞれの不動産業者のタイプがわかったとしても、それぞれの得意分野までを見極めるのは一般の方には難しいかもしれません。
得意分野を見極めることができても、不動産取引には以下のようなトラブルや問題があります。
- 敷地境界の問題
- 道路問題(公道や私道、幅員等)
- 埋設管(上下水道ガス管や経年による劣化)
- 土地の権利関係トラブル(私道や共有者間の問題)
- 近隣居住者間のトラブル
- 建物の法的不適合
- 地中埋設物
- 土壌汚染など・・・・・
このため、マンション、土地、一戸建てを売却するのなら、こうした問題に経験豊富な売買物件をメインに取り扱っている仲介業者を選ぶといいでしょう。
そして、その地域の取引に強い業者なのか、実績はあるのか?
担当者の経験や知識は豊富なのかについて知っておくと良いと思います。
大手業者か、中小業者か？
不動産会社を選ぶのに 大手が良いのか中小業者がいいのか?
知名度が高いフランチャイズ加入業者が良いのか、地元の不動産業者が良いのか?
考えると思いますが、結論から言うと、会社の規模やネームバリューはあまり関係ないと思います。ではなぜあまり関係ないのでしょうか?
不動産会社を取り巻く環境の変化
現在では不動産マーケットでの流通システムが整備され、業者間で取扱う情報に格差はなくなりました。
売却依頼を受けた不動産会社は、レインズに物件情報を登録します。
(レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです)
登録した情報はどの業者でも受け取ることができ、不動産業界全体が提携して買いたい方に登録された最新の豊富の中から最適なお住まいや不動産をご紹介します。
不動産売買の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構(レインズ)への登録や登録証明書の交付等が義務付けられています。
(
媒介契約についてのページで3つの契約を詳しく説明しています)
大手業者
デメリット
- 特殊なケースに対応できない
- 案件が多いので個別で力を入れてもらえない
まとめ
資金に余裕があり、CM やチラシ等に費用をかけて広告を出しているだけあって、顧客が多く集客力や販売力があり、一定レベル以上の社員教育していることもあって、安心感と信頼力があります。
ただ一方で、大手業者は社員に対して厳しいノルマをあたえていることも多く、強引なセールスをしてくる人もいないわけではありません。また、システマティックに業務が運営されていることが多く、担当の営業マンのよっては対応が冷たく、ビジネスライクに感じることもあるかもしれません。
中小業者
まとめ
地元中小の不動産会社は大手と違い、地元密着のビジネスを行ってます。それなので大手より親身になって相談にのってくれ、顧客を大切に扱う傾向があります。
さらに、地域独自の人脈やパイプを持っているため大手では取り扱ってくれないような物件も面倒くさがらずに対応してくれることが多いです。
そうは言っても中小の業者の担当者によっては、不動産に関する知識や営業力の差がかなりあることも多いため、顧客の立場に沿って物事を考えてくれているか、実務経験が一定年数以上あり、不動産知識をしっかりと持っているか、説明に専門用語などを多用しないで、わかりやすく説明してくれるかなどを参考にして判断してみて下さい。
あなたにとって良い不動産とは？
- 1会社の規模に関係なく、熱心に対応してくれているか
- 2地域の問題や情報に精通しているか
- 3担当者の不動産知識レベルが高く、親身に対応してくれるか
- 4どのように販売活動をしていくか説明してくれているか
- 5査定した金額が理にかなった金額であると根拠を示し説明してくれるか
やたらと高い査定金額には注意が必要と以前説明しましたが、大切なのは高い査定価格ではなく、できるだけ早く、そして高く売れることです。
査定した金額に資料を用いて根拠を示し、どのような販売活動をしてくれるかを教えてもらうのは必須です。
これらの大切なポイントを押さえて、あなたの大切な不動産の売却を進めていきましょう。
不動産売却について
