特に使う予定のない空き家や空き地の売却をお考えの方へ
誰も住まなくなった家をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
高齢の親から相続した実家などの空き家…
ご自身に自宅はあり、使う予定のない空き家は売却するか、または活用するかなど、どうにかしなればと思いながらも先延ばしとなり、そのまま放置している方もおられることでしょう。
空き家の問題化が取り上げられることも近年では多くなっています。
老朽化の進んだ空き家をそのまま放置していると空き家特別対策措置法の『特定空き家』に指定されたり、固定資産税も延々と払い続けなければなりません。
また草取り等、その管理など悩みが尽きません。
空き家を放置していたところで、何一つ良いことはありません。
家を売る３つの方法
不要な家を処分しようとお考えの方に、空き家の売却方法をまとめました。
空き家を処分する場合、建物の状態により３つ方法が考えられます。
- 1そのままの状態で売却する
- 2リフォームや修繕を行って売却する
- 3建物を解体し更地にして売却する
そのままの状態で売却する
一番簡単なのがそのままの状態で売却することです。
ここで問題になのが、建物がリフォームや修繕により使用したり住むことができる状態になのか、または老朽化が激しく住むことが難しい、もしくは住む為には多額の費用が必要となる状態の建物なのかの見極めです。
状態により売却の方法が違ってきます。
リフォームや修繕を行って売却する
そのままでも住める、もしくはリフォームや修繕を行えば住める状態になるのであれば、「中古住宅」として売りに出すことになります。
一般的に平成に入ってからの建物の場合はトイレも水洗化されており、外壁もサイディングで壁はクロス仕様となっていますので、十分中古住宅として使用可能な物件が多いです。
建物を解体し更地にして売却する
一方、平均的な築30年以上の古い家は、大規模な改装工事などが行われていない限り建物の価値もゼロに等しく、住めない、もしくは住む為には多額の費用となることが多く、その場合は建物解体更地渡しの「古家付き売地」として、あるいは前もって更地にして「売地」として売り出すことになります。
中古住宅として家を売る方法
建物がまだ住める状態でしたら中古住宅として売り出すことが出来るので、建物の価値もプラスされ土地として売るより高い金額での処分が可能となります。
手直しがほぼ不要な建物でしたら、より好条件での成約が可能となりますが、通常は空き家としてそのまま放置されている場合も多く、室内の水回りや外壁などの傷みが進み修繕や改修が必要となります。
改修工事を行わずそのままの状態で売り出す場合は、修繕は購入者が行うことになります。内見時の見た目も悪くなってしまいますので、一般的に成約価格も低くなってしまうことになります。
一方、建物の修繕を行いリフォーム工事を実施して売り出す場合は、買主による購入後の手直しが不要であり、内見時の見た目も良くそのままでの売るより好条件での売却が可能となります。一方マイナス面として事前の持ち出し費用が必要となりますので、一般的にはそのままの状態で売り出す方法を選ばれる方が多いと思われます。
買取り業者が中古住宅を買取り、リフォーム工事を行って売り出している物件は、比較的早く成約となっています。早期の成約をお考えの方は、価格を相場より少し低めに設定する方法以外にも、リフォーム工事を行ってその工事費用を上乗せして売り出すこともご検討されたら良いかもしれません。
売地として空き家を売る方法
建物の老朽化が進んだ空き家の中で、現状では住むことが出来ない建物や、住む為には改修工事に多額の費用が必要になる場合は売地として売り出すことになります。
ここで問題なのは、建物を解体して更地にした完全な土地の場合は「売地」として普通に売り出すことが出来るますので、それ相応の価格での成約が可能となります。
一方、建物はそのままで「古家付き売地」として売り出す場合のデメリットは、購入希望者からすればどうしても見た目が悪く、更地にした場合の土地のイメージがわかないため、購入をためらう場合があります。
こうした理由から売出し価格は更地価格より低くしたり、成約価格も低くなる場合が多くなってしまいます。
当社が仲介を依頼された土地や住宅物件の中でも「古家付き売地」は周辺土地の相場価格より低めの価格で売りに出しているにも関わらず、売却に時間を要したり、もう一段価格を値下げしたりと成約に至るまでに時間のかかる物件となってしまいます。
建物を解体して更地で売り出せばよいのですが、所有者は解体する為の費用として100万円程度が必要となり、また解体することにより固定資産税の土地への特例優遇処置が受けられなくなり（土地の上に建物が建っている場合、特例で土地の税額が低くなる）固定資産税がアップしてしまうマイナス面も生じます。このため更地にして売る場合は、少しでも早く売却できるように心掛けることが必要となります。
こうしたことから、住めない空き家の早期の売却を目指す場合は、可能であれば古家を解体し更地での売出しをおすすめします。
相続により所有した空き家の処分や譲渡は今がチャンス
これまでは空き家を売却した時の譲渡所得に関わる税金に特別控除など税務上の優遇された面などはありませんでした。しかし平成28年度税制改正により、相続により所有した被相続人である親などが居住の用に供した土地・家屋を譲渡した場合は、一定の要件を満たしているなら3000万円の特別控除を認めるとの特例が新設されました。
これによって空き家を譲渡した時、以前なら譲渡所得に対し20％程度の税金が課税されていたのが、販売価格が3000万円以内の売り渡しなら譲渡所得税がまったくかからないとの計算になります。この特例を受ける為の要件は次の通りです。
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を受ける為の要件
| 1 |
建築要件 |
昭和56年5月31日以前に建築された家屋
（マンションなど区分所有建物は除く） |
| 2 |
居住要件 |
相続の開始直前において被相続人が居住していたものであり、かつ被相続人以外に居住していた人がいなかったものであること |
| 3 |
譲渡期間要件 |
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されたもの |
| 4 |
その他要件 |
譲渡価格が1億円以下で、更地にして譲渡又は耐震補強工事を行って譲渡したもの |
適用期間は、平成28年4月1日から平成31年12月31日まででしたが、令和5年12月31日まで延長されています。
空き家の売却は、当社にお任せ下さい。
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