任意売却・
住宅ローン相談
競売との違いと回避の方法を
わかりやすく解説します
競売を回避したい方へ
近年の不況により倒産やリストラ、また離婚や不慮の事故など様々な事情により、住宅ローンの返済にお困りお悩みの方がいらっしゃいます。
住宅ローンでお悩みの方、任意売却で解決できます！
住宅ローンが支払えない、月々の返済が苦しくなりそう…とお悩みの方
任意売却で住宅ローンのお悩みが解決できます。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残る不動産を金融機関の合意を得て売却することです。
住宅ローンを滞納や延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利が失われ、お金を貸した金融機関は残りの住宅ローンを全額一括で返済することを要求してきます。
そして残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。これが競売です。
競売による不動産の売却では手続き期間が必要であり現金化までの時間がかかるうえ、市場価格より大幅に安くなるケースも多々起こりえます。
「住宅ローンが支払えない」、「住宅ローンの月々返済が苦しい」など、住宅ローンの返済にお困りの方
当社は、まずお客様の現状をお聞かせ頂き、お客様の立場で最善の策がないかを思案した上で現在の状況に最適な提案を行います。
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住宅ローンの支払いが苦しい
今はまだ滞納していなくても、今後の生活が苦しく支払いが遅れてしまいそう…
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ローン滞納1～3ヵ月
金融機関から督促状・催促状が届く。このままの状態では家を競売にかけるとの通告。
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「競売開始決定」通知が届く
地方裁判所より「競売申し立て」「競売開始決定」通知が届く。
この時期より4～5ヵ月程で競売入札が行われ、家は他人の物になり立ち退きしなければならなくなる。 -
裁判所から執行官が訪問
競売入札の時期が近づき、執行官が競売に向けて、現状調査や自宅の写真を撮ったりする。
その後、裁判所での情報公開がされ、入札の通知が届く。
この期間まではご相談可能ですので、お早めにご連絡ください
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 高い（市場価格で売れる） | 安い（市場価格の7～8割） |
| 売却期間 | 短い | 長い |
| 返済金額 | 多い | 少ない |
| プライバシー性 | 高い | 公になってしまう |
| 退去日 | 融通が利く | 退去日まで |
| 滞納金・経費の控除 | あり | なし |
| 残債務 | 少ない | 多い |
| 残債務の交渉 | 可 | 不可 |
| 引越し代金 | あり | なし |
まずはお気軽にご相談ください。
お客様の現在の状況やご要望を具体的にお伺いさせていただきます。
任意売却は1人1人状況が異なりますので、お客様に合った解決方法を見つけます。競売だからと諦める必要もありません。
任意売却と競売との違い
任意売却
競売
市場価格に近い価格で売却可能
競売での落札よりも高値での売却が可能となり、金融機関へより多くの返済が可能。
市場価格の7割～8割程度で落札
室内を見ることが出来ずに入札するため、市場価格よりも低く落札されることが多い。
残債の返済条件について
返済条件の変更の交渉により、無理のない返済条件へ変更することが可能。
残債の返済条件について
一切交渉することができない。
引越代金を確保することが可能
引越代金や当面の生活費を確保できる可能性もある。
強制退去
売却代金は債権者に支払われ、退去を早急に迫られたり、強制退去の場合もある。
プライバシーが守られる
ローン滞納等の内情を近隣に知られる事なく売却可能。
公告というかたちで公表される
競売広告に債務者の氏名や室内の写真等、プライバシーが公開される可能性がある。
自宅に住み続けられる可能性がある
残った債務（ローン）についても現状に則した話し合いを持つことが可能。
必ず自宅を手放さなくてはいけない
競売落札後は、残債が確定し次第、一括返済の請求や給料差押えの可能性もある。
競売を避けることで、より有利に売却できるのが『任意売却』です。
一般的に競売より任意売却をすることの方がメリットが多いため、任意売却により不動産を売却するケースが増えてきています。
任意売却の注意点
任意売却、競売どちらを選択しても売却金額より債務超過していれば自己破産をしない限り残債務は残ります。
また自己破産しても保証人がいる場合は、保証人に残債務が残ってしまいます。
残った債務に対しても、もちろん支払義務は継続します。
競売での落札価格と任意売却での売買価格には20％程度の差が生じるため、「少しでも残債務を減らす」お手伝いをします。
競売で落札されるのを待つか？
任意売却するのか？
以上の理由から、負担が少しでも軽減できる任意売却をお奨めしています。
なお、債務整理や自己破産に関わるご相談は、提携する弁護士へお繋ぎします。
任意売却の大きなメリット
- お手持ちのお金の持ち出しが一切ありません。
- 競売よりも高く売却でき、返済額を増やすことが可能です。
- 引越しの際の費用も負担してもらえる場合があります。
- 近所の人に知られずに売却することが出来ます。
- そのまま住み続けることが出来る場合もあります。
- 残った債務は、無理のない金額で月々の返済が可能です。
- 交渉により借金を免除してもらえる場合があります。
任意売却で連携する提携士業
任意売却は、金融機関との交渉に加えて、抵当権の抹消や残債務の整理など、不動産会社だけでは完結しない手続きが伴います。
蘭学通り不動産は、地域で実務にあたる士業と連携し、売却の進行に合わせて橋渡しします。
司法書士法人JINS OFFICE
代表 萩原 仁
任意売却では、売買と同時に抵当権の抹消と所有権の移転登記を行います。金融機関・買主・司法書士の予定を揃える必要があるため、決済当日に手続きが滞らないよう、司法書士法人JINS OFFICEと段取りを詰めながら進めます。
事務所のHPを見る司法書士結城事務所
代表 結城 一彦
名義が亡くなったご家族のままになっている、共有者がいる、住所変更の登記が済んでいないなど、そのままでは売却に進めない状態のこともあります。必要な登記を確認し、売却を進められる状態まで一緒に整理していきます。
事務所のHPを見る菊田・髙橋法律事務所
弁護士 菊田 毅
任意売却をしても残債務は残り、保証人がいる場合は保証人へ請求が及びます。債務整理や自己破産を含めた検討が必要なときは菊田・髙橋法律事務所へお繋ぎし、法律面の方針が決まったうえで売却を進められるようご案内します。
弁護士会の紹介ページを見る※ 登記や債務整理の手続きそのものは各専門家が行います。蘭学通り不動産は不動産の売却を担当し、窓口としてお繋ぎします。