不動産売却
ガイド
買取と仲介の違い・査定・会社選びを
まとめて解説します
はじめに知っておきたい
売却の基礎
不動産取引に慣れている方は多くはありません。しかし不動産売却にあたっては、実際に売却していただく前に、知っておいてもらいたい知識があります。
なぜなら不動産売却には、決められたルールや手順があるからです。
もちろん、不動産売却に関するルールや情報は、不動産仲介会社に聞くことも、取引の流れの中で確認することもできますが、事前に基礎知識を知っておくことで、安心して売却の準備をすることができます。
不動産売却に関して、以下のように思っていませんか?
- 複数の査定結果から一番高い査定金額を提示した会社に依頼すれば良い
- 地域の不動産会社より大手の不動産会社に頼めば高く売却できる
- 多くの不動産会社に依頼すれば早く売れる
など、初めて不動産売却をする時はこのように考えるかもしれませんね。
不動産の売却は一生に何度も経験する人はいませんので、実際に売却するとなると何から始めたら良いか不安になる方も多いです。
私たちがこのようなお悩み・不安を解決いたします。
不動産売却についての
3つのポイント
- 1買取と仲介のメリット・デメリットの比較
- 2売却価格の決定の仕方
- 3不動産会社の選び方
どのような状況で、不動産売却をお考えになりましたか?
計画的売却
- 家の買い替え
- 住み替え
- 処分 など
突発的売却
- 不動産相続
- 債務返済
- 離婚 など
お客様の状況によって不動産を売却する方法は変わります。
場合によっては、売却しない方が有益な結果になることもあります。
また、何を優先事項にするかによっても販売活動方法が変わります。
「時間」と「金額」、どちらを優先するかお決まりですか？
お客様の状況や、「時間とお金」どちらを優先するかで売却方法は大きく変わります。
そして結果として、かかった時間と金額も変わります。
売却で失敗してしまう方の共通点は、状況や優先順位を把握せずに全てを不動産会社に任せてしまう事です。
不動産売却に失敗しないために、以下のポイントを押さえて売却を成功させましょう。
買取と仲介の違い
不動産売却の方法は、「仲介」と「買取」の2つあります。
売却の流れ
買取と仲介はどちらも不動産会社と取引するという点では違いはありません。
ただ、それぞれの取引にもメリットやデメリットがありますので、ご自身の売却ご事情に合った売却方法を選択しましょう。
仲介
不動産会社が仲介によって買主を探してもらい売却します。
メリット
- 市場価格に近い値段で売却可能です。
- 売り焦る必要がありません。
- 時間をかけて買主を探すことで、納得のいく価格で売却できる可能性が高い。
デメリット
- 売却価格や売却時期が不確定のため、売却後に予定している資金面に狂いが生じる場合がある。
- 取引条件等によっては売却までに時間がかかる場合がある。
- 不動産会社の営業方法によっては購入者をなかなか見つけられない。
- 仲介手数料が必要。
※時間の制限がなく、できるだけ高い金額で売りたい方に向いています。
買取
不動産会社が直接物件を買い取りますので手間がかかりません。
メリット
- 即時に売却・現金化が可能です。
- 手間がかからない。
- 周囲に知られることなく売却できます。
- 契約不適合責任などのトラブルの心配がない
- 仲介手数料がかからない
デメリット
- 仲介での売却よりも安い金額での売却になる。
- 不動産によっては買取できないこともある。
※多少安くなっても、すぐに売りたい方に向いています。
買取と仲介、どちらを選べばいい？
売却には時間を優先するか、金額を優先するかで判断するとわかりやすいと思います。
突発的な事情等で、時間をかけずに売却したい、または売却金額に特にこだわりがないのなら買取をお勧めします。
時間が掛かっても高く売りたいのなら仲介をお勧めします。
仲介で必ずしも高く売れるとは限りませんが、買取の価格を下回るほどの金額でしか売れないことはないはずです。
売却スケジュールに余裕がある場合には、はじめに不動産仲介会社に「仲介」での販売を依頼し、一定の期限までに購入希望者が見つからない場合には、「買取」に切り替え、不動産会社に「買取」をしてもらうという2段構えの売却方法も状況によっては可能となります。
なぜ買取の方が早く売れるが、価格が低くなるのでしょうか？
不動産会社が直接の買主になるので、購入者を探す手間がかからないので時間がかかりません。
ただし、不動産会社は買取をした物件をリフォームし、転売することで利益を得るため、買い取る場合には確実に売れる金額を想定し、物件を安く手に入れる必要があります。
このような性質上、買取査定というのは仲介査定よりも安くなることは念頭に入れておかなくてはなりません。
不動産の価格はどのように決まるのか
不動産を売却する時には、「自分の不動産はどれくらいの価値があるのだろうか?」
「安い値段で売ると損をしてしまうし」とだれでもそう考えると思います。
不動産を売却する際の重要な要素は、“相場価格” です。この相場を知ることで、不動産をスムーズに売却することにつながります。
不動産を売却するにあたり基本となる金額が相場です。
その相場というのは、売りに出した時にスムーズに買い手がつく価格のことを言います。
相場価格を算出するにあたっては、近隣で売却された物件の取引事例を参考に、物件の立地や接道・周辺環境、経済状況景気や周辺の物件の需給状況等の要素を加減する事により計算します。
つまり、同じ不動産でも売却する時期によっては、成約する価格は同じ金額にはならないということで、売る人と買う人の事情によっても不動産の価格は変わってきます。勿論、土地や一戸建て、マンションでは査定条件が異なりますが、考え方は基本的には一緒です。
国の基準は当てにならないのか...
先に記載の通り、不動産の価格は売る人と買う人の事情によっても変わってきますが、国や地方自治体が発表する公的な土地価格
- 公示価格
- 基準地価(都道府県基準値標準価格)
- 路線価(固定資産税・相続税)
も一つの基準となります。
しかし実際には、物件の所在地にもよりますが、土地取引でのあくまでも参考として使用することはありますが、マンションや一戸建ての価格を求めるには公的な土地価格だけでは価格を求めることができません。
ではどうやって物件の価格を求めたら良いのでしょうか?今の時代はインターネットを使いおおよその相場を判断することができます。
インターネット上では、物件情報を入力することによってお持ちの不動産査定をしてくれるサイトが数多くありますが、個人情報を入力することによって、しつこい営業をされたりしないか不安になる方も多いと思います。
弊社のサイト上で提供する『AI不動産査定』では、物件の情報とメールアドレスを入力するだけで、AIが推定売却価格をすぐに算出します。
お名前・お電話番号の入力は不要で、営業のお電話もいたしませんので、お気軽にご利用下さい。
売却価格を決める前に
所有している不動産のおおよその相場がわかり、不動産会社に物件査定を依頼することになりますが、2種類の査定方法があります。
査定方法は2つ、査定価格は方法によって金額が変わります。
簡易査定（机上査定・ネット査定）
不動産価値の査定方法の一つで、対象となる物件を訪問せずに大まかな不動産価値を算出する査定方法のことです。机上査定とも言います。
簡易査定は類似物件の過去の売買価格や査定時の市場状況などのデータを用いて物件価格を査定します。短時間で査定額を算出できる点が特徴です。
実際に現地に行って決める実査定と比べると、算出した価格の正確性が低くなることがあります。
実査定（詳細査定・訪問査定）
実査定とは、簡易査定で使用したデータに加えて、物件の状況も加味して査定額を算出する査定方法です。
簡易査定では把握しきれない不動産のプラス要因、マイナス要因が加味されることで正確な査定額を割り出すことができます。
不動産を売り出したいと考えている方や具体的に相談したい方に向いている査定方法です。
この２つの査定は全く内容が異なるため、目的に応じて使い分けるのがポイントです。
当然、現地を見るのと見ないのでは、査定の精度が変わってきます。
査定額で業者を決めると失敗します
査定価格は査定する不動産会社によって金額が異なります。どういうことでしょうか?
査定価格は査定をする不動産会社の担当者の力量に依るところも多く、優秀な担当者かそうでない担当者が同じ物件を査定しても査定金額が変わって来ます。
またその不動産会社が賃貸営業がメインで売買に慣れてない不動産会社だったり、査定物件の所在地域の不動産事情に詳しくなかったり、販売力ない会社だったりすると、査定金額が低くなることも多くあります。
たとえばホームページやチラシで、「高額査定」「他社より高値をつけます」などとうたっている不動産会社には注意が必要です。
このような会社は意図的に高すぎる査定をします。
どういう事かと言うと、売り主の立場からすれば、所有する不動産はできるだけ高く売りたいものです。
その心理をついて、わざと高い金額をつけて、売主に気に入ってもらい、専任媒介契約を取ろうとする不動産業者がいます。
実際に高額な査定をした不動産会社に物件を預けた場合、数ヶ月経ってもなかなか売れないと、担当営業マンから「売れないから値下げしましょう!」と提案され、結局は相場よりも低い価格で売却してしまったという方が多くいらっしゃいます。
このように、高額査定をする業者は、売却の媒介契約を結び、仲介手数料を確実にもらうために相場より高めに査定を出しているので、売主に売却損が出ても御構いなしです。だから、注意が必要なのです。
ではどのような会社に売却を依頼したらいいのでしょうか?
どのような会社に売却を依頼すればいい？
『もし自分の不動産の売却を依頼するとしたら、どこの業者に任せますか?』
そんな見方から不動産会社を見てみると・・・。
実は不動産会社は、売買や仲介などそれぞれの得意分野が違います。不動産会社を分類すると・・・?
| 仲介 |
|
|---|---|
| 分譲 |
|
| 買取＆再販 |
|
| 専門系、その他 |
|
不動産の売却を依頼するのは、売買物件の仲介業者になります。
さらにこの中からそれぞれの得意分野が分かれますが、その得意分野までを見極めるのは一般の方には難しいかもしれません。
また、得意分野を見極めることができても、不動産取引には以下のようなトラブルや問題があります。
- 敷地境界の問題
- 道路問題(公道や私道、幅員等)
- 埋設管(上下水道ガス管や経年による劣化)
- 土地の権利関係トラブル(私道や共有者間の問題)
- 近隣居住者間のトラブル
- 建物の法的不適合
- 地中埋設物
- 土壌汚染など・・・・・
このため、マンション、土地、一戸建てを売却するのなら、こうした問題に経験豊富な売買物件をメインに取り扱っている仲介業者を選ぶといいでしょう。
そして、その地域の取引に強い業者なのか、実績はあるのか?
担当者の経験や知識は豊富なのかについて知っておくと良いと思います。
大手業者か、中小業者か？
不動産会社を選ぶのに 大手が良いのか中小業者がいいのか?
知名度が高いフランチャイズ加入業者が良いのか、地元の不動産業者が良いのか?
考えると思いますが、結論から言うと、会社の規模やネームバリューはあまり関係ないと思います。ではなぜあまり関係ないのでしょうか?
不動産会社を取り巻く環境の変化
現在では不動産マーケットでの流通システムが整備され、業者間で取扱う情報に格差はなくなりました。
売却依頼を受けた不動産会社は、レインズに物件情報を登録します。
(レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです)
登録した情報はどの業者でも受け取ることができ、不動産業界全体が提携して買いたい方に登録された最新の豊富な情報の中から最適なお住まいや不動産をご紹介します。
不動産売買の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構(レインズ)への登録や登録証明書の交付等が義務付けられています。
大手業者
メリット
- 信頼力
- サービスの対応が一定以上
デメリット
- 特殊なケースに対応できない
- 案件が多いので個別で力を入れてもらえない
資金に余裕があり、CM やチラシ等に費用をかけて広告を出しているだけあって、顧客が多く集客力や販売力があり、一定レベル以上の社員教育していることもあって、安心感と信頼力があります。
ただ一方で、大手業者は社員に対して厳しいノルマを与えていることも多く、強引なセールスをしてくる人もいないわけではありません。また、システマティックに業務が運営されていることが多く、担当の営業マンによっては対応が冷たく、ビジネスライクに感じることもあるかもしれません。
中小業者
メリット
- 地元密着
- 対応が大手より親身で迅速
デメリット
- ネットなどの販売力は大手より弱い
- 安心感がない
地元中小の不動産会社は大手と違い、地元密着のビジネスを行ってます。それなので大手より親身になって相談にのってくれ、顧客を大切に扱う傾向があります。
さらに、地域独自の人脈やパイプを持っているため大手では取り扱ってくれないような物件も面倒くさがらずに対応してくれることが多いです。
そうは言っても中小の業者の担当者によっては、不動産に関する知識や営業力の差がかなりあることも多いため、顧客の立場に沿って物事を考えてくれているか、実務経験が一定年数以上あり、不動産知識をしっかりと持っているか、説明に専門用語などを多用しないで、わかりやすく説明してくれるかなどを参考にして判断してみて下さい。
あなたにとって良い不動産会社とは？
- 1会社の規模に関係なく、熱心に対応してくれているか
- 2地域の問題や情報に精通しているか
- 3担当者の不動産知識レベルが高く、親身に対応してくれるか
- 4どのように販売活動をしていくか説明してくれているか
- 5査定した金額が理にかなった金額であると根拠を示し説明してくれるか
やたらと高い査定金額には注意が必要とお伝えしましたが、大切なのは高い査定価格ではなく、できるだけ早く、そして高く売れることです。
査定した金額に資料を用いて根拠を示し、どのような販売活動をしてくれるかを教えてもらうのは必須です。
これらの大切なポイントを押さえて、あなたの大切な不動産の売却を進めていきましょう。
売却に対しての素朴な疑問についても、解決できるようにアドバイスをしていますので、お気軽にメール・お電話でご相談下さい。